Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 31 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

31
R
−
норма дохода или прибыли
−
это коэффициент или ставка капитализа-
ции.
Коэффициент капитализации
−
норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
-
прямая капитализация;
-
капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход
и ставка капитализации.
Ставка капитализации
−
это отношение рыночной стоимости имущества
к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении
периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования −
норма сложного процента, которая применя-
ется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных по-
токов, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1.
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2.
Расчет действительного валового дохода.
3.
Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
−
условно-постоянные;
−
условно-переменные (эксплуатационные);
−
резервы.
4.
Определение величины чистого операционного дохода.
5.
Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
2.6. Оценка земли
Cчитается, что стоимость имеет земля, а остальное – это улучшения, они
добавляют вклад в стоимость. Типичный объект недвижимости состоит из зе-
мельного участка и построек. Следует различать термины «земля» и «земель-
ный участок».
Под
земельным участком
понимается
часть земной территории, которая
оборудована и готова к использованию в различных целях.
Улучшения, проводимые для создания участка:
–
внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство вы-
пусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним на-
бор прав. Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности – возможность использования свободного
от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды – возможность владения земельным участком по дого-

Страницы