Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 29 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

29
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфля-
ция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сдел-
ки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся про-
дажах.
2.5.2. За тратный подход
Затратный подход
−
это совокупность методов оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта
оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что по-
купатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта анало-
гичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не
подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
-
уровень заработной платы;
-
величина накладных расходов;
-
затраты на оборудование;
-
нормы прибыли строителей в данном регионе;
-
рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
-
расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного
использования (С
з
);
-
расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С
нс
);
-
расчет накопленного износа (И
н
):
-
физический износ
- износ, связанный со снижением работоспособ-
ности объекта в результате естественного физического старения и влияния
внешних неблагоприятных факторов;
-
функциональный износ
- износ из-за несоответствия современным
требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
-
внешний износ
- износ в результате изменения внешних экономиче-
ских факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С
нс
-С
и
;
-
определение итоговой стоимости недвижимости: С
зп
= С
з
+С
у
.

Страницы