Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 37 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

37
и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они
близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем
больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к
общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о
соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недви-
жимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на разви-
тых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оп-
равдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных уча-
стков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения)
применяется для оценки застроенных зе-
мельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объек-
тами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наибо-
лее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последо-
вательность действий:
– определение элементов сравнения объектов;
– определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
– расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
– расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включаю-
щего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов;
– расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучше-
ний оцениваемого земельного участка;
– расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем
вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включаю-
щего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стои-
мости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену
участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых
вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при от-
сутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка
(отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом осо-
бенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости.
Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле
С
С
С
уз
−=
,
где С
з
, – стоимость земельного участка,
С – стоимость объекта,
С
у
– стоимость улучшений.
Метод остатка
основан на технике инвестиционной группы для физи-
ческих составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастро-
енных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в ре-
зультате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Страницы