Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 38 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

38
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стои-
мость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты
капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности на ос-
нове рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению
(зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-
тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности
экономики.
Метод разбивки на участки
(подход с точки зрения развития) использу-
ется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
Состоит из следующих этапов:
– определение размеров и количества индивидуальных участков;
– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения со-
поставимых продаж;
– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и
разумной предпринимательской прибыли;
– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из
предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой
выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи ин-
дивидуальных участков;
– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом пред-
полагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
– расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
– налоги, страховку, гонорары ИТР;
– расходы на маркетинг;
– прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков про-
водится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в
конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять
определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения
на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается
вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с
учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного
дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях
формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (про-
дажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях
для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и рас-
положенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обяза-
тельному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффектив-

Страницы