Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 14 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

14
Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между
потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет
собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определенным ценам;
спрос - количество объектов имущества, желаемых покупателями по определенным ценам. Величина
спроса обратно зависима от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо
зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и
предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках
применения сравнительного (рыночного) подхода.
Принцип конкуренции заключается в том, что при определенных рыночных условиях уровень
прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, в
силу чего обостряется конкуренция. Это, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности
по той причине, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному
притоку капитала в этот сегмент. Последнее обстоятельство, в свою очередь, усиливает конкуренцию
(известный «эффект маятника»). В то же время возникновение жесткой конкуренции приводит к
возникновению убытков, что стимулирует отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции
связан с прогнозированием доходов, и, следовательно, применяется в доходном подходе к оценке.
Принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества). Стоимость имущества
обычно не остается постоянной, изменяется с течением времени, и это прямо связано с жизненными
циклами объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов:
этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.
Принцип зависимости (внешнего влияния). Стоимость конкретного объекта недвижимого
имущества не только подвержена влиянию окружающих объектов, но и сама влияет на стоимость других
объектов в данном районе. Местоположение объекта недвижимости и вытекающая из этого взаимосвязь с
экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого
имущества.
Принцип соответствия показывает на примере недвижимого имущества, в какой мере
архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов
недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.
Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на определение стоимости в целях ее
наилучшего (оптимального, наиболее вероятного, наиболее эффективного и рационального)
использования. Обобщающим концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является
основополагающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования имущества. Это
использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и
правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рен-
табельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость
объекта на фактическую дату оценки).
Суждение о наилучшем использовании объекта и является основополагающей предпосылкой его стои-
мости. Анализ наилучшего использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых
вариантов использования по следующим критериям: физическая осуществимость использования,
правомочность использования, финансовая оправданность использования. Заключение оценщика о
наилучшем использовании объекта оценки исходит, в конечном счете, из всеобъемлющего анализа рынка.
1.10. Критерии и виды стоимости при оценке имущества (бизнеса): степень рыночности

Страницы