Составители:
32 33
Важной проблемой муниципальных органов в жилищной сфере мега-
полиса являются коммунальные квартиры. В Санкт-Петербурге принята про-
грамма поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде
города. Коммунальное заселение является специфическим анахронизмом,
которого нет в других странах (есть жилье для бедных, неустроенное, мало-
габаритное, но нет коммунального). Однако вопрос социальных приорите-
тов
предпочтения в первоочередном обеспечении муниципальным жильем
является дискуссионным.
Перед муниципальными органами управления стоит еще важная про-
блема – снос и реконструкция пятиэтажек, исчерпавших свой физический
и моральный ресурс. Объем неблагоустроенного жилого фонда остается зна-
чительным.
Программа реконструкции пятиэтажек масштабна и сложна, финанси-
руется она в основном за счет средств привлеченных инвесторов, методом
«волнового
переселения», а потому дает заметные сбои. Для ускорения этого
процесса необходимо привлечение бюджетных средств в значительных объе-
мах, чтобы довести объем ввода жилья до планируемого уровня.
Следует отметить необходимость использования ипотечного кредито-
вания, внедряемого как инструмент расширения доступности коммерческого
приобретения жилья в процессе субсидируемого приобретения жилья оче-
редниками с покрытием первоначального
взноса и части задолженности по
кредиту (в зависимости от объема предоставляемой субсидии) за счет бюд-
жетных средств.
В условиях совершенной конкуренции критерием эффективности ин-
вестиционного проекта объектов жилищного строительства является уровень
прибыли, полученной на вложенный капитал. При этом под прибыльностью
(доходностью) следует понимать не просто прирост капитала, а такой темп
его роста,
который полностью компенсирует общее изменение покупатель-
ной способности денег в течение рассматриваемого периода, обеспечивает
минимальный уровень доходности и покрывает риск инвестора, связанный
с осуществлением проекта.
В мировой практике в настоящее время наиболее употребимы следую-
щие дисконтированные критерии: чистая текущая стоимость (net present
value) NPV; индекс прибыльности (Profitability index) PI; отношение выгод
к затратам (benefit/cost ratio) B/Cratio; внутренняя норма
доходности или при-
быльность проекта (internal rate of return) IRR; период окупаемости (payback
period) PB.
Ââåäåì äî ï î ëí èòåëüí û å î áî çí à÷åí èÿ: B
t
– выгоды проекта в год t;
C
t
– затраты проекта в год t; t = 1 … n – годы жизни проекта.
Тогда перечисленные критерии можно рассчитать следующим образом.
Чистая текущая стоимость
.
)1(
...
)1(
1
2
2211
r
CB
r
CB
r
CB
NPV
t
tt
(1.3)
Инвестору следует отдавать предпочтение только тем проектам,
для которых NPV имеет положительное значение. Отрицательное же значе-
ние свидетельствует о неэффективности использования денежных средств:
норма доходности меньше необходимой.
Проанализируем зависимость NPV от ставки r для случая, когда вложе-
ния осуществляются в начале процесса, а отдача примерно равномерная. Когда
ставка сравнения достигает некоторого
значения r
*
, эффект инвестиций ока-
зывается нулевым. Любая ставка, меньшая, чем r
*
, соответствует положитель-
ной оценке NPV.
В исследовании автора [14–17] видно, что при высоком уровне ставки
отдельные платежи оказывают малое влияние на NPV. Поэтому различные
по продолжительности периоды отдачи могут оказаться практически равно-
ценными по конечному экономическому эффекту. В то же время при всех
прочих равных условиях проект с более длительным периодом поступлений
доходов
предпочтителен. Из-за необходимости учета этого фактора в науч-
ной литературе обсуждаются некоторые дополнительные показатели, кото-
рые базируются на различных подходах к двум частям потока поступлений –
в пределах срока окупаемости и за этими пределами. Поступления в пределах
срока окупаемости рассматриваются как покрытие инвестиций, остальные
поступления считаются чистым доходом и на них дисконтирование
не рас-
пространяется. Это стремление усилит важность второй части потока плате-
жей, и, вероятно, увеличение данной части можно было бы достичь и иным
путем, например, умножая на какой-либо коэффициент и т. д. Дальнейшая
вариация идет по линии еще большего внесения в методики расчета субъек-
тивных элементов. Как правило, деление потока
поступлений на основе сро-
ка окупаемости вовсе не обязательно. Это деление может осуществляться
и иным путем. В частности, предлагается просто выделять первые семь лет
инвестиционного процесса.
Из проведенных исследований одним из основных факторов, опреде-
ляющим величину чистой текущей стоимости проекта, является масштаб
деятельности, измеряющийся в «физических» объемах инвестиций в жилищ-
ное строительство.
Отсюда вытекает естественное ограничение на примене-
ние этого метода для сопоставления различающихся по этой характеристике
проектов: большее значение NPV не всегда будет соответствовать более эф-
фективному варианту капиталовложений.
Следующий критерий – отношение выгоды/затраты или прибыли/из-
держки (Benefits to Costs Ratio) – рассчитывается по формуле
Страницы
- « первая
- ‹ предыдущая
- …
- 15
- 16
- 17
- 18
- 19
- …
- следующая ›
- последняя »
