Оценка недвижимости. Долгова О.В. - 17 стр.

                                       17

ния    стоимости го дефицита участков со сходным местоположением, инфляции и
составных частей др. В то же время относительная стоимость зданий и сооружений с
недвижимости      течением времени снижается. Это снижение происходит из-за из-
                  нашивания зданий и сооружений в процессе их использования,
                  воздействия окружающей среды, изменений в технологии и др.
Паушальность      Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, на-
недвижимости      пример, 7/100 офисного здания. Паушальность недвижимости сни-
                  жает ее ликвидность, поскольку исключает многих мелких инве-
                  сторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации
                  актива и затраты на совершение сделок.
Неоднородность    Практически невозможно найти два одинаковых объекта, что ос-
недвижимости      ложняет процесс оценки недвижимости.
Гибкие условия У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев»
финансирования    финансирования за счет собственных и заемных средств. Финанси-
недвижимости      рование может быть достаточно сложным по времени осуществле-
                  ния, методам расчета процентов, долевому участию и различным
                  частичным интересам.
Различное соче- Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в
тание юридиче- аренду с разделением прав на поверхность земли и недра и при
ских прав и инте- этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой
ресов при опера- объект может находиться в полной и неограниченной собственно-
циях с собствен- сти и быть свободен от каких-либо требований.
ностью
Особые налого- Федеральные и муниципальные органы власти развитых стран соз-
вые соображения дали сложную систему налоговых законов и регулирующих норм,
                  которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности на-
                  логообложения недвижимости как открывают новые возможности,
                  так и накладывают определенные ограничения.
Риск и неопреде- Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с
ленность    инве- инвестициями в традиционные активы, подвержены риску и неоп-
стиций в недви- ределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это
жимость           «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более
                  длительные сроки.

       К специфическим признакам недвижимости можно отнести сле-
дующие:
       1. стационарность (недвижимость связана с участком земли);
       2. уникальность и неповторимость – каждая конкретная недви-
жимость (особенно нежилая) уникальна по физическим характеристикам и
с точки зрения инвестиционной привлекательности;
       3. недвижимость фундаментальна – ее невозможно похитить,
сломать или потерять при обычных условиях;
       4. специфический характер оборота через оборот прав на нее;
       5. к заключению всех сделок на рынке недвижимости предъяв-
ляются особые юридические требования – сделки должны пройти государ-
ственную регистрацию (ФЗ №122 –ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государст-
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
       6. высокий уровень издержек на проведение сделок (трансакци-
онных издержек) и длительный срок экспозиции;