Оценка недвижимости. Долгова О.В. - 37 стр.

               Затратный подход к оценке недвижимости
       Затратный подход базируется на сравнении стоимости строитель-
ства аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. Пред-
полагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта
недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его
потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объ-
екта. Такое предположение психологически оправдано, та как типичный
покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше то-
го, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и
создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезно-
сти (принцип замещения).
       В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений
различают:
       - стоимость воспроизводства (чаще именуется восстановительной
стоимостью) – это денежное выражение расходов в текущих ценах на
строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же
материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые во-
площают все недостатки, несоответствия, что и у объекта оценки;
       - стоимость замещения – это денежное выражение расходов на
строительство здания, имеющего эквивалентную полезность (функцио-
нальную пригодность) с объектом оценки, но построенного из новых мате-
риалов и в соответствии с современными рыночными стандартами, с ис-
пользованием современных материалов, дизайна и планировкой.
       С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обос-
новано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что
потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого
здания со всеми его функциональными недостатками или излишками. Но
при этом есть риск определения стоимости строительства здания отлично-
го от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из
них на практике чаще всего отдают предпочтение учету затрат на воссоз-
дание копии оцениваемых улучшений. Однако граница между восстанови-
тельной стоимостью и стоимостью замещения всегда условна, и в каждом
конкретном случае надо решать вопрос о выборе того или иного вида
стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного
подхода.
       Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и
соответствующие им методы представлены на рис. 9.
       К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии затрат-
ного подхода относятся:
       - оценка земельного участка, которая является не только частью
этого подхода, но и самостоятельным этапом оценки недвижимости;
       - поиск адекватных подходов к оценке стоимости нового строи-
тельства;
       - современные подходы к определению функционального и внеш-
него износа объектов;