Оценка недвижимости. Долгова О.В. - 40 стр.

                                  40

ной недвижимости – модели расчета через валовой рентный мультиплика-
тор.
       К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии срав-
нительного подхода относятся:
       - информационное обеспечение расчетов (поскольку информация о
реально состоявшихся сделках либо недоступна, либо недостоверна, то
предлагается использовать статистический анализ предложение – оферты
недвижимости);
       - рыночное обоснование величин корректировок, актуальное даже
на сбалансированных и развитых сегментах рынка;
       - в условиях малоактивного или формирующегося рынка проблема
количественного обоснования переходит в проблему достоверности ре-
зультатов оценки.

               Доходный подход к оценке недвижимости
        Доходный подход основана том, что стоимость недвижимости, в
которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качест-
ва и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
        Основные принципы – принцип ожидания и принцип замещения.
Принцип ожидания является основным методообразующим принципом,
согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется как те-
кущая стоимость всех будущих доходов от сдачи его в аренду или разме-
щения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оце-
ниваемого объекта, тем выше стоимость. В соответствии с принципом за-
мещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать
наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой актив с эк-
вивалентной доходностью.
        В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализа-
ции и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В основе этих ме-
тодов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффици-
ента капитализации или дисконтирования. При использовании метода ка-
питализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за
один временной период, а при использовании дисконтированных денеж-
ных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогноз-
ных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.
        Основные этапы реализации доходного подхода представлены на
рис. 11.
        К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии срав-
нительного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируе-
мой с риском данных инвестиций в недвижимость.