Оценка недвижимости. Долгова О.В. - 42 стр.

                                           42

                                                         Таблица 7
        Сравнительная характеристика подходов к оценке недвижимо-
                                сти
          Преимущества                       Недостатки
                          Затратный подход
1.      Наиболее надежен при оценке но-     1.    Затраты не всегда эквивалентны ры-
вых или недавно построенных объектов,       ночной стоимости.
готовых для более эффективного исполь-      2.    Попытки достижения более точного
зования.                                    результата оценки сопровождаются быстрым
2.      Оценка на основе затратного под-    ростом затрат труда.
хода является целесообразной и (или)        3.    Несоответствие затрат труда на приоб-
единственно возможной в следующих           ретение оцениваемого объекта недвижимости
случаях:                                    затраты на новое строительство точно такого
•       технико-экономический     анализ    же, так как в процессе оценки из стоимости
нового строительства или реконструкции;     строительства вычитается износ.
•       оценка незавершенного строи-        4.    Проблематичность расчета стоимости
тельства;                                   воспроизводства старых строений.
•       оценка              общественно-    5.    Отдельная оценка земельного участка
государственных и специальных объек-        от строений. Однако такое разделение на
тов, т.к. они не предназначены для полу-    практике невозможно либо связано со значи-
чения дохода и низка вероятность найти      тельными затратами.
данные об аналогичных продажах;             6.    Проблематичность оценки земельных
•       оценка объектов на малоактивных     участков в России.
рынках;                                     7.    сложность определения величины из-
•       оценка для целей страхования и      носа старых зданий и сооружений, так как в
налогообложения;                            большинстве случаев суждение о степени из-
•       если имеется недостаток инфор-      носа основывается на экспертном мнении
мации для использования других подхо-       оценщика, и точность результатов во многом
дов.                                        зависит от квалификации и опыта.
                             Сравнительный подход
1.     Наиболее надежен в условиях ак-      1.    Различие продаж. Не бывает продаж
тивного рынка для оценки небольших          абсолютно идентичных объектов, совпадение
коммерческих объектов и объектов не-        наблюдается лишь по ряду параметров. Сдел-
движимости, которые часто покупаются        ки могут отличаться набором характеристик,
и продаются и не используются для по-       присущих самому объекту, но и условиями
лучения дохода, а также при наличии оп-     сделки. Чем больше различий между сопоста-
ределенной информационной инфра-            вимыми продажами, тем больше вероятность
структуры, обеспечивающей в достаточ-       получения недостаточно точного результата
ном объеме данные по совершаемым            оценки.
сделкам.                                    2.    Сложность сбора информации о факти-
2.     Статистически обоснован.             ческих ценах продаж. Фактические цены про-
3.     Позволяет отразить мнение ти-        даж нередко скрываются в целях уклонения от
пичных продавцов и покупателей в ито-       уплаты налогов и сборов. Проверка достовер-
говой оценке.                               ности информации существенно затруднена.
4.     В ценах продаж отражается изме-      3.    Проблематичность сбора информации о
нение финансовых условий и инфляции.        специфических условиях сделки (действовали
5.     Позволяет вносить корректировки      ли стороны экономически рационально, ти-
на отличия сравниваемых объектов.           пично ли была мотивация продавца и покупа-
6.     При наличии достаточного коли-       теля и т.п.). При наличии подобных обстоя-
чества данных для анализа достаточно        тельств цена продажи конкретного объекта
прост в применении и дает надежные ре-      может существенно отличаться от типичной