Оценка недвижимости. Долгова О.В. - 43 стр.

                                         43

зультаты.                                 для данного рынка и негативно скажется на
                                          результатах анализа.
                                          4.    Зависимость от активности рынка.
                                          Точность результата зависит от активности и
                                          насыщенности рынка данными о сделках с
                                          аналогами оцениваемого объекта. Использо-
                                          вание подхода на малоактивных рынках про-
                                          блематично.
                                          5.    Зависимость от стабильности рынка.
                                          Если рынок подвержен быстрым изменениям,
                                          то получение точного результата оценки за-
                                          труднено, т.к. к дате оценки рыночные усло-
                                          вия могут существенно измениться.
                                          6.    Сложность согласования данных о су-
                                          щественно различающихся продажах, что мо-
                                          жет снизить точность результатов оценки
                                Доходный подход
1.      Результаты, получаемые на ос-     1.     Необходимость прогнозирования долго-
нове этого подхода, наиболее значимы     временного потока доходов. Процесс получения
при оценке объектов, приносящих до-      точной оценки будущего потока затрудняет
ход. Они используются для анализа це-    сложившаяся недостаточно устойчивая ситуа-
лесообразности инвестирования и при      ция в России, вероятность неточности прогноза
обосновании решений о финансирова-       увеличивается пропорционально долгосрочно-
нии инвестиций в недвижимость.           сти прогнозного периода.
2.      Доходный подход более, чем за-    2.    Влияние факторов риска на прогнози-
тратный и сравнительный, отражает        руемый доход. При определении текущей стои-
представление инвестора о недвижимо-     мости необходимо учитывать предполагаемый
сти как источнике получения дохода,      риск, связанный с получением в будущем дохо-
т.е. это качество недвижимости учиты-    да от владения недвижимости, что влияет на
вается как основной ценообразующий       точность результатов оценки.
фактор.                                   3.     Проблематичность сбора данных о до-
3.      Метод прямой капитализации        ходности аналогичных объектов. Информация
характеризуется относительной просто-     о доходности, как правило, конфиденциальна,
той расчетов, небольшим количеством       нередко официальная информация не соответ-
предположений, отражает состояние         ствует действительности, а проверка фактиче-
рынка и дает особенно хорошие резуль-     ской доходности объектов недвижимости су-
таты для стабильно функционирующего       щественно затруднена, соответственно, оценка
объекта недвижимости с малыми рис-        может быть неточной, неточность увеличивает-
ками.                                     ся в процессе капитализации.
4.      Метод дисконтирования денеж-      4.     Стоимостная оценка дохода в случаях
ных потоков считается лучшим теоре-       оценки недвижимости, приносящей удобства, и
тическим методом, учитывает динами-       стоимостная оценка выгод от владения уни-
ку рынка, неравномерную структуру         кальных объектов недвижимости существенно
доходов и расходов. Используется, ко-     затруднена.
гда доходы от объекта и рынок неста-
бильны, а также когда объект находится
в стадии строительства или реконст-
рукции.