Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 45 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

45
Физический износ здания следует определять по формуле:
100:
1
⋅=
∑
n
iiф
LИИ
,
где: И
ф
- физический износ з дания, %;
И
i
- физический изн ос i-го конструктивного элемен та, %;
L
i
- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го
конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
п - количество конструктивных элем ен тов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и
систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно
принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых
зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов
и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.
Данная ме тоди ка применяется исключительно в отечест венной практи-
ке. При всей наглядности и убедительности ей прис ущи следующие недостат-
ки:
−
по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нети-
пичные условия эксплуатации объекта;
−
трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструк-
тивных элементов здания;
−
невозможность измерения функционального и внешнего износа;
−
субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе
стоимостного метода
определения физического износа ле-
жит физичес кий износ, выраженный на момент его оценки соотношением стои-
мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих по-
вреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстано-
вительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается
в оп ределении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в це-
лом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на
основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до
«практически нового состояния», результат по данному подходу мож н о счи-
тать достаточно точным . Недо статки метода - обязательная детализация и точ-
ность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий
методом срока жизни
. Показа-
тели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни
находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
()
()
100*100*
+
==
ОСФЖЭВ
ЭВ
ФЖ
ЭВ
И
,
где: И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;

Страницы