Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 46 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

46
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдель ных элементов здания
с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в
целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощен-
ную формулу:
(
)
100*
ФЖ
ХВ
И
=
.
Применение д анной формулы также актуально пр и расчете процентных
поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж),
когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных
аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в
целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
(
)
100
*
И
ВСО
=
.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустрани-
мый физиче ский износ , дел ят на «дол гоживу щ ие » и «короткожив ущие».
«Короткоживущие элементы» - элем ент ы, имеющие меньший срок жизни,
чем зд ание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элемен ты » - элементы, у которых ожидаемый срок жизни
сопостав им со сроком жизни здания (фу нд ам ен т , несущие стены и т. д.).
Устранимый физи ческий износ «короткоживущих элементов» возника ет
вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также
небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соот-
ветствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо бу-
дет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные
эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних
помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом
предполагается, что элементы восстанавлива ются до «практически но вого» со-
стояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен
как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведе нию объекта до
состояния, «эквивалентного» первоначальному.
Неустранимый физический износ компоненто в с коротким сроком жизни
- это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, опреде-
ляются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устрани-
мого износа, умноженн ой на соотношение хронологическо го возраста и срока
физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни опре-
деляется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физи-
ческому износу элементов с коротки м сроко м жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас-
считывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и
суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение
хроно логического возраста и срока физичес кой жи зни здания.
Функ циональный износ.
Признаки функционального износа в оцениваемом
здании - несоответствие объемно-планирово чного и/или конструктивного ре-

Страницы