Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 48 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

48
2)
капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для со-
держания здания в надлежащем порядке .
Для определения необ ходимых расчетных показ ателей (величины арендных
ставок, ставки ка питализа ции и др.) испол ьзу ют скорректи рова нн ые данн ые по со-
поставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь призн а -
ков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.
Опред е ление обесценения, вызванн ого неустранимым функцион а льным
износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная
площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в аренд-
ной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации
избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в
хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный под-
ход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зда-
ний, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых
тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной пла той по совре-
менным объек там-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешни й (экон омически й ) износ
– обесцен ени е объекта, обусловленное
негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыноч-
ной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование не-
движимости, изменений окружающей инфраструктуры и законода тельных ре-
шений в области налогообложения и т.п. Внешн и й износ недвижимости в за-
висимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустра-
нимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может
«самоустраниться» из-за позитивного изме нения окружающей рыночной сре-
ды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
•
капитализации потерь в арендной плате;
•
сравнительных продаж (парных продаж);
•
срока экономической жизни.
3.5.3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кото-
рую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и коли-
чества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буду-
щего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):
К
ЧД
С
=
или
R
I
V
=
,
где: С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом
обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна при-
носить недвижимость за период;

Страницы