Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 50 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

50
−
риски, характер ные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
−
инвестиционной стоимости,
поскольку потенциальный инвестор не опла-
тит за объект большую сумму, чем текуща я стоимость будущих до-
ходов от этого объекта;
−
рыночной стоимости.
В
рамках доходного подхода возмо ж но применение одного из двух ме-
тодов:
−
прямой капитализации доходов;
−
дисконтиро ван ных денежных потоков.
3.5.3.1. Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви-
жимости пре обр азуется доход за один временной период, а при ис пользовании
метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого
использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек-
та недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки метода определяю тся по следую щ и м критериям:
•
во змо жн ость отразить действительные намерения потенциального
покуп ателя (инвестора );
•
тип, качество и обширность информац ии, на основе которо й проводит -
ся ан ализ;
•
способность учитывать конкурентные колебания;
•
спос обн ость учитыв а ть специфические особенности объекта, влияющие
на его стоим ос ть (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов
используется, если:
•
потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют
собой значительную положительную величину;
•
потоки д оходо в возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Ре-
зультат, полученный данным ме тодом, состоит из стоимости зданий, соору-
жений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объ-
екта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Rk
NOY
С
=
или
КК
ЧОД
C
=
, где
С - стоимость объекта не дви жим ост и (ден. ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доход ов представляет собой оп-
ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодо-
вого) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог-
раничивающие условия:
•
нестаби л ьность потоков доходов;
•
если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер-
шенного строите льства.

Страницы