Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 51 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

51
Основные пробле мы данного метода
1. Метод не рекоменду ется исполь зовать, когда объект недвижимости тре-
бует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен-
ного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным
выход на уровень стаби льных дох одо в .
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается
оценщи к, - «информационная непро зрачность» рынка недвижимости , прежде
всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объек-
тов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической
инфор мации по коэффициенту загрузки на ка ждом сегменте рынка в различ-
ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится
очень сложной зад ачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1)
определение ожидаемого годового (или среднегодового) до хода , в ка-
честве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и
наиболее эффективном использовании;
2)
расчет ставки капи тализации;
3)
определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на
ко эфф ициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД)
- доход, который можно получить
от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и рас-
ходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной
арендной ставки и рассчитывается по формуле:
CмSПВД *
=
,
где: S - площадь, сдаваемая в аренд у, м
2
;
См - арендная ст авка за 1 м
2
.
Действительный валовой доход (ДВД)
- это потенциальный валовой до-
ход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной
платы с добавлением прочих до ходов от нормального рыночного использова-
ния объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД)
- действительный валовой доход за
минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизацион-
ных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода.
Расчет ко э ф фициента капит а л иза ции.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализа-
ции:
•
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изме-
нение стоимости актива);
•
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

Страницы