Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 53 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

53
•
надбавка за низкую ликвидность
. При расчете данной составляющей
учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект не-
движимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой
инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на
рынке;
•
надбавка за риск
вложения в недвижимость . В данном случае учитыва-
ется возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и
надбавка может быть пр инята в размере страховых отчислений в страховых
компаниях высшей категории надежности;
•
надбавка за инвестиционный менеджмент
. Чем более рискованны и
сложны инвестиции, тем бо лее компетентного управления они требуют. Над-
бавку за инвестиционный менеджмент целесообразно расс читывать с учетом
коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных и нвестиций , или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и за-
емного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требова-
ниям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определя-
ется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотеч-
ной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
К
ДО
Rm
=
; где
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного
процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или
же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипо-
течной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
c
К
PTCF
Rс
=
; где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное
значение:
()
RcMRmMR *1*
−+=
, где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необ-
ходимость учета в коэффициенте капитализации, возвр а та основной суммы
капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых
источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возвр ата перво-
начальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в

Страницы