Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 52 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

52
•
метод прямой к апи та лизации .
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи-
тальных за трат.
Коэффици ен т капитализации состо и т из двух частей:
1)
ставки дох одности инвестиции (капитала), являющейся компенсаци -
ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных
средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвести-
циями;
2)
нор мы воз вр а та капитала, т.е. погашен ие суммы первонача льных
вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется
только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом ку мулятивног о построения:
+
Безрис к ова я ставка дохода +
+
Премии за риск +
+
Влож ен ия в недви жим ост ь +
+
Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+
Премии за инвестиционный ме неджм е нт.
Безрисковая ставка доходности
– ставка процента в высоколиквидные
активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможно-
сти вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было
риска не возврата». В качестве безриско вой ставки чаще берется доходность по
ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные
безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете
номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать фор-
мулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще
в 30-е годы XX века:
JиинRрJиинRрRн *
++=
;
Jиин
JиинRн
Rр
+
−
=
1
; где
Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расч ете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить
корректиро вку с помощью формулы Фишера с учетом индекс а долларовой
инфл яции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой
инфляции.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот
можно произвести с помощью следующих формул:
()( )
11*1
−++=
KursDvDr
;
()( )
11*1
−++=
KursDrDv
; где
Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;
Kurs – темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:

Страницы