Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 49 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

49
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капи-
тализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества
к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применя-
ется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных пото-
ков, возникающих в результате использования имущества.
I
RV
Деление
Умножение
Рис. 3.5. Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
1.
Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа теку-
щих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2.
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных
арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная та-
ким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показа-
тель является действительным валовым доходом.
3.
Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
-
операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
-
фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности
(процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и
т.д.);
-
резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта не-
движимости.
4.
Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5.
Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент
как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
−
качество и количество дохода, который объект недвижимости может при-
нести в течение своего срока службы;

Страницы