Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 47 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

47
шения современным стандартам, включая различное оборудование, необходи-
мое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим
или предполагаемым ис пользовани ем.
Функциональный износ подраздел яю т на устранимый и неу с транимы й.
Стоимостным выражением функционального износа является разница
между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая ис-
ключает из рассмо трения функцион а льный износ.
Устранимый функцион альн ый износ
определяется затратами на необхо-
димую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации
объекта недвижимости.
Причи ны функцион а льно го износа:
•
недостатки, требующие добавления элементов;
•
недостатки, требующие замены или модерни за ции элементов;
•
сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и обо-
рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не мо-
жет соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за
счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов,
включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции,
которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным
стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Из-
нос по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с
учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс
стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых эле-
ментов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демон-
тированных материалов и оборудования при использовании их на других объ-
ектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в
настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.
Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая
восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический
износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демон-
тированных элементов.
Неустранимый функцион альный износ
вызывается устаревшими объемно-
планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зда-
ний относительно современных стандартов строительства. Признаком неустра-
нимого функционального износа является экономическая нецелесообразность
осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим
учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитек-
турного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функ-
ционального износа може т опр еделяться двумя способами:
1)
капитализацией потерь в арендной плате;

Страницы