Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 56 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

56
Преимущества
метода капитализ ац ии доходов заключаются в том, что
этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его
применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости,
как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче-
те к апитализируемого дохода составляется гипотетически й отчет о доходах,
основной принцип построени я которо го - предполо жение о рыночном уровне
эксплуатации недвижимости.
Недостатки
метода капитализации доходов состоят в том, что:
•
при мен ение его затр уднител ьно , когда отсутствует информация о ры-
ночных сделках;
•
метод не рекомендуется использовать, если объект недост роен, не вышел
на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-
мажорных обстояте л ьст в и требует серьезной реконстру к ции.
3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дискон тированных ден ежных по токо в (ДДП) более сложен , де-
тален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных де-
нежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяе тся
метод ДДП, когда:
•
предполагается, что будущие денежные по токи будут существенно от-
личаться от текущих;
•
имеются данные, позво ляющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости;
•
по токи д оходо в и расходов но сят се зонный характер;
•
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер-
ческий объект;
•
объект нед вижимости строится или только что по строен и вводится
(или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе те-
кущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и
остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
•
длительность прогнозного периода;
•
прог нозные величины денежных потоко в, включая реверсию;
• став ка дисконтирования.
Алгоритм ра счет а метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной
практике средняя вел ичина прогнозного периода 5-10 лет, для России типич-
ной величиной будет период длительно стью 3-5 лет. Это реальный срок, на
который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько ви -
дов дохода от объекта:
1)
потенциальный валовой доход;

Страницы