Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 58 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

58
1.
ДВД равен су мме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе
арендной платы и прочих доходов;
2.
ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владель-
ца недв ижимости, св яз анных с недвижимо сть ю ;
3.
ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и
расходов по о бсл уживанию кредита и прироста кредитов.
4.
ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы
владельца недвижимости.
Следующий важный эт ап - расчет стоимости реверсии. Стоимость ре-
версии можно спро гнозировать с помощью:
1)
назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния
рынка , из мониторинга стоимости аналогичных объек то в и предположений
относи те льно будущего со стояния объекта;
2)
принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимо-
сти за пер иод владения ;
3)
капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про-
гнозного периода, с испо льзованием самостоятельно рассчитанной ставки ка-
питализации.
Определение ставки диско нтиро вания.
«Ставка дисконта - коэффи-
циен т , используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы,
получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а
также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент ка-
питализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимо-
сти довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой
дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и измене-
ния стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в
номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
Денежные потоки и став-
ка дисконтирования до лжн ы соответствовать друг другу и од инаково
исчисляться.
В
западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются
следующие методы:
1)
метод кумулятивного построения;
2)
метод сра внения альтернативных инвестиций ;
3)
метод выделения;
4)
метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения
основан на предпосылке, что ставка
дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех
рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, прису-
щих данному объекту недвижимости.

Страницы