Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 57 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

57
2)
действительный валовой доход;
3)
чистый операционный доход;
4)
денежный по то к до уплаты налогов;
5)
денежный поток пос л е уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконти-
руют доходы:
•
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго-
щенный долговыми обязательствами),
•
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе-
мельного налога и реконструкцию,
•
облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный
поток, так как:
•
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
•
понятие «денежный поток » соотно сит прито к и отток денежных
средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложени я» и «долговые
обязательства», которые не вкл ючаются в расчет прибыли;
•
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный
период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от ре-
альных поступлений или расхода денежных средств;
•
ден ежный по ток - показатель достигнутых результатов как для са мо го
владельца, так и для внешних сторон и контраг ентов - клиентов, кредито-
ров, поставщиков и т.д., поскольку отражает по сто янное наличие определен-
ных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при ис пользо вании метода ДДП.
1.
Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из
налога на землю и налога на имущество, н еоб ход имо вычитать из действи-
тельного вало вого дохода в составе операци онных расходов.
2.
Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де-
нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов
является излишним.
3.
Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операцион-
ного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реаль-
ные денежные выплаты, увеличивающие срок функционир ования объекта и
величину стоимости реверсии.
4.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение
долга) необход имо вычитать из чистого операционного дохода, если оценива-
ется инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При
оцен ке рыночно й стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по об-
служиванию кредита не надо.
5.
Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо
вычитать из действительного вало вого дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом,
денежный поток (ДП) для недвижимости
рассчитыва-
ется следующим образом:

Страницы