Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 93 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

93
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земли
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилуч-
шего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимо-
действием ряда факторов.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных
вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор
оптимального. При эт ом учитываются перспективность местоположения, со-
стояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых
доходов и т.п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земель-
ного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-
первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, зе-
мельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является не-
обходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установле-
нии наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает
принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на зе-
мельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности
объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его
самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными,
физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование
земли:
1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стои-
мость земельного участка (учитываются перспективность местоположения,
транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и пред-
ложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход
от использования земельного участка, который был бы достаточным для воз-
мещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений
— размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и
гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, эко-
логические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость —
анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность
стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к
коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер
может быть мал для строительства промышленного объекта;

Страницы