Инвестиционная деятельность в переходной экономике. Жилина В.И. - 18 стр.

ëåå ïðèìåíèì ê ïðåäïðèÿòèÿì, ïðèíîñÿùèì äîõîä, ñî ñòà-
áèëüíûìè ïðåäñêàçóåìûìè ñóììàìè äîõîäîâ è ðàñõîäîâ.
     Îñíîâíûå ýòàïû ïðîöåññà îöåíêè ìåòîäîì êàïèòàëèçà-
öèè ÿâëÿþòñÿ:
     • îöåíêà ïîòåíöèàëüíîãî âàëîâîãî äîõîäà. Ýòî äîõîä, êî-
òîðûé ìîæíî ïîëó÷èòü îò íåäâèæèìîñòè ïðè ïîëíîé çàíÿòîñ-
òè áåç ó÷åòà âñåõ ïîòåðü è ðàñõîäîâ;
     • îöåíêà ïîòåðü îò íåäîãðóæåííîñòè è íåóïëàò. Ïðîèçâî-
äèòñÿ íà îñíîâå àíàëèçà ðûíêà, õàðàêòåðà åãî äèíàìèêè (òðåí-
äîâ) ïðèìåíèòåëüíî ê àðåíäîâàííîé íåäâèæèìîñòè;
     • ðàñ÷åò èçäåðæåê ïî ýêñïëóàòàöèè îöåíèâàåìîé íåäâè-
æèìîñòè. Îñíîâûâàåòñÿ íà àíàëèçå ôàêòè÷åñêèõ èçäåðæåê ïî
åå ñîäåðæàíèþ èëè òèïè÷íûõ èçäåðæåê íà äàííîì ðûíêå;
     • îïðåäåëåíèå ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà, êîòîðûé
ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ â òåêóùóþ ñòîèìîñòü îáúåêòà. Ýòî äåéñòâè-
òåëüíûé âàëîâûé äîõîä çà âû÷åòîì âñåõ ñòàòåé ðàñõîäîâ, çà
èñêëþ÷åíèåì çàäîëæåííîñòè ïî êðåäèòàì, íàëîãà è àìîðòèçà-
öèîííûì îò÷èñëåíèÿì;
     • îïðåäåëåíèå êîýôôèöèåíòà êàïèòàëèçàöèè. Ýòî äîõîä
íà êàïèòàë è âîçâðàò êàïèòàëà. Îäíè èç ñïîñîáîâ ðàñ÷åòà:
                    чистый операционный доход
               Kk =
                           цена продажи
     Ìåòîä äèñêîíòèðîâàííûõ áóäóùèõ äåíåæíûõ ïîòîêîâ èñ-
ïîëüçóåòñÿ, êîãäà îæèäàåòñÿ, ÷òî áóäóùèå óðîâíè äåíåæíûõ
ïîòîêîâ ñóùåñòâåííî îòëè÷àþòñÿ îò òåêóùèõ, ìîæíî îáîñíî-
âàííî îïðåäåëèòü áóäóùèå äåíåæíûå ïîòîêè, ïðîãíîçèðóåìûå
áóäóùèå äåíåæíûå ïîòîêè ÿâëÿþòñÿ ïîëîæèòåëüíûìè âåëè÷è-
íàìè äëÿ áîëüøèíñòâà ïðîãíîçíûõ ëåò, îæèäàåòñÿ, ÷òî äåíåæ-
íûé ïîòîê â ïîñëåäíèé ãîä ïðîãíîçíîãî ïåðèîäà áóäåò çíà÷è-
òåëüíîé ïîëîæèòåëüíîé âåëè÷èíîé. Äðóãèìè ñëîâàìè, ìåòîä
áîëåå ïðèìåíèì ê ïðèíîñÿùèì äîõîä ïðåäïðèÿòèÿì, èìåþ-
ùèì íåñòàáèëüíûå ïîòîêè äîõîäîâ è ðàñõîäîâ.

1.2. Îöåíêà èíâåñòèöèîííîé ïðèâëåêàòåëüíîñòè ïðîåêòà
     Ýêîíîìè÷åñêàÿ îöåíêà ïðîåêòà õàðàêòåðèçóåò åãî ïðèâëå-
êàòåëüíîñòü â ñðàâíåíèè ñ äðóãèìè àëüòåðíàòèâíûìè èíâåñòè-
öèÿìè. Îöåíêà èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ ñ ó÷åòîì âðåìåííîãî
ôàêòîðà îñíîâàíà íà èñïîëüçîâàíèè ñëåäóþùèõ ïîêàçàòåëåé.

                            18