Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 102 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

102
нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек-
ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести
перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь-
зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий.
Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется
текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их
первоначальному состоянию.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими
объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками
оцениваемых зданий относительно современных стандартов строитель-
ства. Признаком неустранимого функционального износа является эко-
номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение
этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату
оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответст-
вия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого
функционального износа может определяться двумя способами:
капитализацией потерь в арендной плате;
капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необхо-
димых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины
арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро-
ванные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные ана-
логи не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неуст-
ранимого функционального износа.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функцио-
нальным износом по причине устаревшего объемно-планировочного
решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи-
тализации потерь в арендной плате.
Неустранимый функциональный износ рассчитывают методом ка-
питализации избыточных эксплуатационных затрат, которые необхо-
димы для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход
предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа
зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и
в которых размер арендной платы сопоставим с арендной платой по со-
временным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатацион-
ных затрат.
Внешний износ – обесценение объекта, обусловленное негатив-
ным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды:
рыночной ситуации;

Страницы