Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 103 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

103
накладываемых сервитутов на определенное использование не-
движимости;
изменений окружающей инфраструктуры;
изменений законодательных решений в области налогообложения.
Данный вид износа присущ только недвижимости в силу фиксиро-
ванности ее расположения. Внешний износ недвижимости, в зависимо-
сти от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустра-
нимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев
может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей
рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж).
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешне-
го износа производится аналогично расчету функционального неустра-
нимого износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой
информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным
продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи от-
личаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту
оценки внешним износом.
Накопленный износ объекта недвижимости – это выявленные все
возможные виды износа. В стоимостном выражении совокупный износ
представляет собой разницу между восстановительной стоимостью
и рыночной ценой оцениваемого объекта.
2. Метод срока жизни недвижимости. С течением времени каж-
дое здание постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять
свои функции, поэтому совокупный накопленный износ является функ-
цией времени жизни объекта.
Существуют основные оценочные понятия, характеризующие этот
показатель: срок физической жизни здания, срок экономической жизни,
хронологический возраст, эффективный возраст.
Срок физической жизни здания (Т
фж
) – период эксплуатации зда-
ния, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов
здания соответствует определенным критериям (конструктивная надеж-
ность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объек-
та закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности
зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Срок экономической жизни (Т
эж
) – период, который определяется
временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В

Страницы