Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 110 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

110
Второй подход – условная капитализация, исходя из установленно-
го государством срока капитализации. Этот подход используется
в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лес-
ных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится ка-
питал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от про-
изводства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный
срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственно-
го назначения. Данный подход используется в настоящее время в России
при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капита-
лизации установлен 33 года, а для лесных земель – 50 лет.
Третий подход – расчет ставки капитализации методом кумулятив-
ного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков
связан с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые
учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще
всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет
оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в зе-
мельный участок.
Четвертый подход – метод анализа сравнительных продаж. Пред-
полагает расчет ставки капитализации путем деления величины дохода
по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекоменду-
ется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.
Одной из разновидностей метода капитализации является капита-
лизация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной
арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости
земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, располо-
женных в городах и населенных пунктах. Данный метод особенно удо-
бен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную
аренду отдельно от зданий и сооружений.
Данные для капитализации можно получить из анализа рыночной
информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных зе-
мельных участков, или через мультипликатор (арендная ставка/цена
продажи), исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцени-
ваемому участку. В условиях слабого развития рынка в большинстве ре-
гионов России эти данные просто отсутствуют.
Базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници-
пальной собственности, утверждаются органами местного управления
и дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также
с учетом вида деятельности арендатора и месторасположения земельно-
го участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть
рассчитана по следующей формуле:

Страницы