Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 113 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

113
Процедура оценки методом разбивки на участки включает сле-
дующие этапы:
1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение
размеров индивидуальных участков. Проводится, исходя из юридиче-
ских и физических возможностей, а также экономической целесообраз-
ности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отве-
чать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Дан-
ный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков,
которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе
метода сравнения продаж.
3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс
разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные
и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние
оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участ-
ков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать сле-
дующие затраты:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
строительство дорог, улиц;
стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных соору-
жений;
прибыль и накладные расходы подрядчика;
расходы на продажу и рекламу;
расходы на страхование;
управленческие расходы;
оплату налогов.
4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вы-
чета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предпола-
гаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предпола-
гаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного
участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректиро-
вок на различия.
5. Определение периода времени, необходимого на освоение и про-
дажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рын-
ке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка
дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом пред-
полагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка
дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней
ставки доходности по аналогичным проектам.

Страницы