Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 116 стр.

UptoLike

Составители: 

116
11.2.2. Метод выделения
Метод выделения предполагает сбор информации о ценах на зе-
мельные участки, имеющие застройку типовыми объектами. Условиями
применения метода выделения являются:
наличие информации о ценах продаж с едиными объектами не-
движимости, аналогичными объекту оценки;
соответствие улучшений земельного участка варианту его наи-
более эффективного использования.
Иначе данный метод называется методом извлечения (экстракции),
который представляет собой способ косвенного сравнения. Метод дает
расчетную стоимость улучшений путем анализа затрат за вычетом
амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имуще-
ства. Полученный остаток является показателем возможной стоимости
земли.
Процедура оценки земельного участка методом выделения включа-
ет три этапа:
1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимо-
сти, включающего стоимость оцениваемого земельного участка. Прово-
дится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При от-
сутствии информации о ценах сделок допускается использование цен
предложения, при необходимости определение элементов сравнения
и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.
2. Расчет стоимости зданий и сооружений (стоимость воспроизвод-
ства или стоимости замещения), которые расположены на земельном
участке.
3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участ-
ка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости стоимости зданий и соору-
жений.
Метод выделения используется при определении варианта наибо-
лее эффективного использования земельного участка, а также когда на
рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с ана-
логичными незастроенными земельными участками.
Пример: Оценивается единый объект недвижимости, включающий
земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 м
2
.
Время постройки – январь 1989 г. Типичный срок экономической жизни
здания 80 лет. Физический износ здания рассчитывается, исходя из
срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина
эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту зда-
ния. Другие виды износа здания отсутствуют.