Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 69 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

69
8.2. Доходные методы оценки недвижимости
Доходный подход используется при определении инвестиционной
стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект
большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого
объекта.
В основе данного подхода лежит предпосылка, что стоимость не-
движимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генери-
ровать доходы в будущем.
С помощью доходного подхода определяют стоимость недвижимо-
сти на данный момент (как текущую стоимость будущих денежных по-
токов), которая отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости
может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для ре-
гиона.
Последовательность оценки недвижимости доходным методом:
1. Составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых
площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого
инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект
недвижимости.
2. Рассчитывается величина ожидаемого годового дохода, полу-
ченного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатацион-
ных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимо-
сти в требуемом коммерческом состоянии.
3. Прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения
в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости
выражении – так называемая величина реверсии.
4. Спрогнозированные чистые доходы и реверсия пересчитываются
в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или
дисконтирования денежного потока.
Выбор способа капитализации определяется характером и качест-
вом ожидаемых доходов. В рамках доходного подхода возможно при-
менение одного из двух методов:
1) прямой капитализации доходов;
2) дисконтирования денежных потоков.
Если при проведении анализа стоимости недвижимости использу-
ется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оцен-
ки называется методом прямой капитализации.

Страницы