Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 70 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

70
А если в анализе используется поток будущих доходов, получае-
мый в течение нескольких лет, то такой метод носит название метода
дисконтирования денежных потоков.
8.2.1. Метод прямой капитализации
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стои-
мости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капита-
лизированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стои-
мости.
Метод прямой капитализации используется, если:
прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незна-
чительным темпом доходы;
в перспективе ожидается неопределенная ситуация относитель-
но будущих доходов (учитываются ретроспективные и текущие данные
по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-
аналогам).
В этом случае, при определении стоимости недвижимости, исполь-
зуется доход за один год или среднегодовой доход за период.
Стоимость объекта недвижимости по методу прямой капитализа-
ции определяется делением спрогнозированного чистого годового до-
хода на рыночное значение ставки капитализации:
R
NOI
V
, (8.17)
где NOI – спрогнозированная величина чистого годового операционно-
го дохода (чистый операционный доход);
R – ставка капитализации.
Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) – это рассчитанная
устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученно-
го от оцениваемой недвижимости после вычета всех операционных рас-
ходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту
и учета амортизационных начислений.
Последовательность расчета чистого операционного дохода (NOI)
следующая:
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход,
приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предна-
значенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рас-
считывается на ежегодной основе.
Для определения потенциального валового дохода учитываются
также прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования

Страницы