Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 72 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

72
Отчисления в фонд замещения (резервы) необходимы, из-за того что
приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни
которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены тре-
буют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация по-
добных расходов осуществляется через создание фонда возмещения (ре-
зерв) путем ежегодных отчислений под процент, характерный для мест-
ных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный по-
ток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.
4. Определяется чистый операционный годовой доход (NOI), кото-
рый равен действительному валовому доходу за вычетом операционных
расходов.
Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стои-
мость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.
Пример: Необходимо определить чистый операционный доход
офисного центра с тремя отдельно арендуемыми помещениями с помо-
щью метода прямой капитализации.
Т а б ли ц а 8 . 1
Пример расчета чистого операционного дохода
№
Наименование позиций
Расчет
Сумма, д.е.
1
Потенциальный валовой доход
120 000
Офис 1
100 ∙ 300 =
30 000
Офис 2
100 ∙ 400 =
40 000
Офис 3
100 ∙ 500 =
50 000
2
Прочие доходы
12 000
3
Потери арендной платы
Офис 1
30 000 ∙ 0,08 =
–2 400
Офис 2
40 000 ∙ 0,07 =
–2 800
Офис 3
50 000 ∙ 0,05 =
–2 500
Итого
–7 700
4
Действительный валовой доход
124 300
5
Операционные расходы
–53 341
5.1
Переменные расходы
– расходы на управление (8 % от ДВД)
124300 ∙ 0,08 =
–9 944
– заработная плата персонала
–12 000
– коммунальные услуги (для офисов 2 и 3)
1500 ∙ 2 ∙ 0,5 =
–1 500
– эксплуатация и текущий ремонт
–10 000
– содержание территории
–3 000
– уборка помещений
–500
– прочие
–1 000
Итого
–37 944
5.2
Постоянные расходы

Страницы