Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 74 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

74
1)12,01(
12,0
3000
7
=3000 ∙ 0,099 = 297 д.е./год.
Таким образом, чистый операционный доход составляет:
NOI = 70959 д.е.
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости явля-
ется определение ставки капитализации (R). Существует множество ме-
тодов определения ставки капитализации. Некоторые из них:
метод анализа рыночных аналогов (метод рыночной экстракции);
метод кумулятивного построения (аналитический метод);
методы инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного
анализа (при использовании заемного капитала);
метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
1. Согласно методу анализа рыночных аналогов ставка капитализа-
ции определяется следующим образом:
V
NOI
R
, (8.18)
где V – цена аналогичного объекта недвижимости, которая определяет-
ся на основе свершившейся сделки;
NOI – чистый операционный доход, который генерируется данным
аналогичным объектом.
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется
общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь
рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
При этом по каждому объекту необходимо получить значения чистого
операционного дохода, как если бы эти объекты оценивались вновь.
Пример: Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик устано-
вил, что аналогичные объекты в том же секторе были проданы по сле-
дующим ценам и с соответствующими величинами чистого операцион-
ного дохода:
объект 1
объект 2
объект 3
объект 4
Цена продажи аналога (V), д.е.
3500
4000
3000
4500
Чистый операционный доход
(NOI), д.е.
850
1000
720
1200
Используя формулу (8.18) можно рассчитать значение ставки капи-
тализации для каждого объекта:

Страницы