Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 75 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

75
объект 1
объект 2
объект 3
объект 4
Цена продажи аналога (V), д.е.
3500
4000
3000
4500
Чистый операционный доход
(NOI), д.е.
850
1000
720
1200
Ставка капитализации (R)
24%
25%
24%
27%
Далее определяют ставку капитализации для оцениваемого объекта
недвижимости, рассчитывая среднеарифметическое, медианное либо
модальное значение.
Данный метод является наиболее точным и часто применяется
в условиях развитых рыночных отношений. Использование общей став-
ки капитализации является хорошим инструментом анализа принося-
щей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом.
2. Другим методом определения ставки капитализации является
метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода
состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие:
из безрисковой ставки в качестве базисной;
ставки компенсации за риск;
ставки компенсации за низкую ликвидность;
ставки компенсации за инвестиционный менеджмент (управле-
ние инвестициями);
ставки возмещения капитала.
Если известны все четыре составляющие ставки, то путем сумми-
рования можно получить ставку капитализации.
В качестве базисной ставки используется так называемая безриско-
вая ставка. В российской оценочной практике в качестве такой очищен-
ной от риска нормы прибыли (ставки) обычно используют среднюю до-
ходность по государственным краткосрочным облигациям или по бан-
ковскому депозиту.
Вложения в недвижимость имеют более высокий риск, чем все дру-
гие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это
путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя
этот риск (риск, связанный с особенностями конкретной недвижимо-
сти). Ставка компенсации за риск должна учитывать и надежность
арендатора объекта недвижимости.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может
быть превращен в денежные средства. Недвижимость является низко-
ликвидным товаром, этот фактор учитывается ставкой компенсации за
низкую ликвидность.

Страницы