Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 77 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

77
Ипотечная постоянная (R
i
) представляет собой отношение ежегодных
выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.
Ставка капитализации на собственный капитал (R
s
) – это отноше-
ние денежных поступлений к сумме вложенных собственных средств.
Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на
собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью ме-
тода связанных инвестиций (метода инвестиционной группы):
R = M ∙ R
i
+ (1 – M) ∙ R
s
, (8.19)
где M – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;
R
i
– ипотечная постоянная;
R
s
– ставка капитализации на собственный капитал.
Данный метод является методом связанных инвестиций по финан-
совым компонентам.
Пример: Инвестор стремиться получить пятнадцатипроцентный
доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется воз-
можность получить кредит, составляющий 70 % стоимости объекта не-
движимости, под 10 % годовых. В течение 5 лет должна быть погашена
основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Определить
ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии,
что чистый операционный доход от него составляет 40 000 д.е.
Для определения ставки капитализации необходимо найти величи-
ну ипотечной постоянной, которая вычисляется с помощью функции
взноса на амортизацию единицы:
10,1)(1
0,10,1)(1
5
5
i
R
= 0,26;
R = 0,7 ∙ 0,26 + (1 – 0,7) ∙ 0,15 = 0,227, т.е. 22,7 %;
V = 40 000 / 0,227 = 176 211 д.е.
Метод инвестиционной группы может быть применен для опреде-
ления ставки капитализации при разделении инвестиций на землю
и здания (при условии, что можно получить ставки капитализации для
каждого из компонентов). В этом случае ставку капитализации можно
найти следующим образом:
R = V
L
∙ R
L
+ V
B
∙ R
B
, (8.20)
где R
L
– ставка капитализации для земли;
R
B
– ставка капитализации для зданий (улучшений);
V
L
– стоимость земли в долях от общей стоимости;
V
B
– стоимость здания в долях от общей стоимости.
Пример: Определить ставку капитализации исходя из следующих
данных: стоимость земли составляет 40 % от стоимости недвижимости;

Страницы