Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 78 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

78
ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 15 %; ставка
капитализации для здания 20 %. Используя формулу (8.20) можно рас-
считать ставку капитализации для оцениваемой недвижимости:
R = 0,4 ∙ 0,15 + 0,6 ∙ 0,2 = 0,18, т.е. 18 %.
Существуют и другие методы, с помощью которых определяется
ставка капитализации.
8.2.2. Метод дисконтирования денежных потоков
Если динамика изменения дохода от недвижимости значительна
или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дис-
контирование денежного потока.
Метод дисконтирования денежных потоков определяет стои-
мость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов
путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов
и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости (реверсии):
n
n
t
t
t
r
FV
r
CF
PVV
)(1)(1
1
, (8.21)
где CF
t
– денежный поток, генерируемый недвижимостью в соответст-
вующем периоде;
FV – будущая стоимость реверсии, т.е. размер выручки от перепро-
дажи объекта недвижимости в конце периода владения;
r – ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соот-
ветствующая ставка дохода на капитал (норма прибыли).
Последовательность метода дисконтированных денежных потоков:
1. Составление прогноза и моделирование денежных потоков на
весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости.
2. Определение реверсионной стоимости недвижимости, т.е. разме-
ра выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода
владения.
3. Определение ставки дисконтирования.
4. Дисконтирование денежных потоков и реверсионной стоимости
в текущую стоимость объекта недвижимости, т.е. на момент оценки.
Пример: Офисное здание выставлено на продажу за 6 000 000 д.е.
общая площадь помещений здания составляет 4000 м
2
. На момент про-
дажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды
арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 д.е. за
1 м
2
в год, при этом постоянные расходы на содержание здания состав-
ляют 170 000 д.е., а переменные расходы – 15 % от годовых поступле-

Страницы