Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 76 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

76
Так как вложение капитала в недвижимость является рискованны-
ми, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансиро-
вания, отслеживание рынка, принятия решения о продаже или удержа-
нии объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т.д.) тре-
бует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем
включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капита-
ла, целесообразно учитывать также и время возмещения (возврата) вло-
женного капитала, и к полученной ставке необходимо добавить ставку
возмещения капитала.
Пример: Жилой малоэтажный дом оценен в 600 000 д.е. На момент
оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 8 % годо-
вых. За риск капиталовложений в данную недвижимость типичный ин-
вестор потребует как минимум 5 % годовых. Ставка за компенсацию
инвестиционного менеджмента составляет 2 %, ставка за низкую лик-
видность 1 %. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в тече-
ние 25 лет. Определить ставку капитализации.
Т аб л и ца 8 .2
Определение ставки капитализации
методом кумулятивного построения
Безрисковая процентная ставка
8 %
Компенсация за риск
5 %
Инвестиционный менеджмент
2 %
Низкая ликвидность
1 %
Ставка возврата капитала
4 %
600 / 25 = 24 000 д.е.;
24 / 600 · 100 = 4 %
Суммарная ставка капитализация
20 %
3. Методы определения ставки капитализации, основанные на ме-
тодах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.
Как правило, в настоящее время почти все сделки с недвижимостью со-
вершаются с привлечением ипотечных кредитов. Следовательно, инве-
стиции в недвижимость состоят из двух составляющих: ипотечный кре-
дит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна
удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инве-
стиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость.
Поэтому ставка капитализации разделяется на две составляющие:
ипотечная постоянная (R
i
);
ставка капитализации на собственный капитал (R
s
).

Страницы