Экономика недвижимости. Калмыкова Е.Ю. - 85 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

85
Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
Последовательно
1) передаваемые права собственности. Корректировка на права соб-
ственности определяется как разница между рыночной и договорной
арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется
при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании;
2) условия финансирования. При нетипичных условиях финансирова-
ния сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее
полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате кото-
рого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки;
3) условия продажи. Рассчитать поправку на условия продажи за-
труднительно (также как и на условия финансирования и налогообло-
жения на передаваемые юридические права и ограничения), поэтому
считается целесообразным по возможности не рассматривать для анали-
за и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти
характеристики делаются в первую очередь;
4) время продажи – один из основных элементов сравнения сопос-
тавимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику
в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции измене-
ния цен на рынке недвижимости с течением времени;
На независимой основе
5) месторасположение – важный элемент сравнения сопоставимых
продаж, т.к. оказывает существенное воздействие на стоимость оцени-
ваемого объекта;
6) физические характеристики объекта – это размеры, вид и каче-
ство материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие
характеристики, на которые также вносятся поправки.
Существует правило корректировки, которое формулируется
следующим образом: корректируется только сопоставимый объект на
основе принципа вклада, если сопоставимый объект превосходит в чем-
то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть
уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. То
есть, если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот
же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка,
если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
Пример применения правила корректировки при оценке односе-
мейного малоэтажного дома представлен в табл. 9.1.
Корректировки производятся от сравниваемых объектов к оце-
ниваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан

Страницы