Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 100 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

• условия финансирования сделки (могут иметь место различные
варианты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении
последним ипотечного кредита);
• условия продажи (корректировка на условия продажи отражает
нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем);
• время продажи(оно является одним из основных элементов сравнения
сопоставимых продаж; для внесения поправки на время продажи необходимо
знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением
времени);
• местоположение;
• физические характеристики объекта недвижимости (они включают
размеры, конструктивные элементы, внешний вид).
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной
стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи
объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к
характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, следующее:
• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики,
например назначение использования объекта;
• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования,
условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты,
отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии
такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в
первую очередь.
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого
объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по
качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая
поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки
делятся на:
• процентные;
• денежные: относительные и абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи
аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.
Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки:
V= (C
ед
• К
ед
) •П
пр
= (C
ед
• П
пр
) • К
ед
, где
V – стоимость оцениваемого объекта;
(C
ед
• К
ед
) – цена продажи аналога до учета поправки;
П
пр
– величина процентной поправки;
С
ед
– цена продажи единицы сравнения;
К
ед
– количество единиц сравнения.
Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как
к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы
сравнения. Величины процентных поправок не зависят от количества единиц
100

Страницы