Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 99 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей
информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.
Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в
условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки
независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией,
действовали ли экономически рационально, было ли финансирование
типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами,
сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для
которого эти объекты типичны.
Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка на сегменты
(секторы), аналогичные по следующим параметрам:
• назначению использования объекта;
• качеству объекта;
• передаваемым юридическим правам и ограничениям;
• инвестиционной мотивации;
• путям финансирования.
Метод сравнения продаж включает 3 основных этапа:
Первый этап. Выбор объектов недвижимости – аналогов.
Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет
скорректированной стоимости единицы сравнения.
Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости
посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.
Выбор аналогов.
Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3–5
сопоставимых продаж.
Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-
аналогами производятся по двум компонентам:
• единицам сравнения;
• элементам сравнения.
Применяются следующие единицы сравнения:
• цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного
назначения, промышленного и жилищного строительства;
• цена за 1 м
2
– в деловых центрах городов, для офисов;
• цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах
жилой, дачной застройки;
• цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в
городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его
границы по какой-либо улице или шоссе);
• цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади
застройки и площади земельного участка;
• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах,
ресторанах, театрах –это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках -
место парковки одного автомобиля.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
• переданные имущественные права;
99

Страницы