Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 101 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

сравнения. К процентным поправкам можно отнести поправки на
местоположение, время продаж.
Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной
единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом
относительной денежной поправки рассчитывается:
V= (C
ед
• К
ед
) + (П
од
• К
ед
)= (C
ед
+ П
од
) • К
ед
, где
П
од
– величина относительной денежной поправки.
Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи
единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от
количества единиц сравнения.
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в
целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее
величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным
денежным поправкам относятся поправки на дополнительные
улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость
оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит
следующим образом:
V= (C
ед
• К
ед
) + П
ад
,где
П
ад
- величина абсолютной денежной поправки.
Способы расчета и внесения поправок
Существуют 3 основных метода расчета поправок:
1. Метод, связанный с анализом парных продаж;
2. Метод прямого анализа характеристик;
3. Экспертный метод расчета.
Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей
называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за
исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается
оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое
рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется
единственное различие, то разница в продажных ценах может быть
приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно
должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо,
чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и
оцениваемый объект.
Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в
анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом
рассчитывается поправка на время продажи объекта, фактически
отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой
осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на
недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения
поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной
способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих
финансово-экономических справочниках и специализированных
101

Страницы