Экономика недвижимости. - 20 стр.

                                                                            20




2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле.
   Для этого из общего ЧОД вычитается ЧОД, относимый к зданиям и сооруже-
   ниям
                                Yзем= Y - Yзд.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации чистого
   операционного дохода от земли.
                            Vзем=Yзем:Rзем., где
Vзем. - остаточная стоимость земли;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляет-
ся:
• методом сравнительной единицы;
• методом поэлементного расчета /разбивки на компоненты;
• индексным способом оценки.
Метод сравнительной единицы включает несколько этапов:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разра-
   батываются нормативы затрат на строительные работы /на 1 квадратный
   метр, на 1кубический метр здания/.В качестве типичного сооружения лучше
   использовать недавно построенный объект, для которого известна цена.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцени-
   ваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.
Оценка осуществляется в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы /фундамент, крышу, каркас, стены и
т.д. /
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строя-
щемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвен-
ных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
3. Суммирование поэлементных затрат.
Индексный метод оценки заключается в умножении балансовой стоимости
объекта на индекс для переоценки основных средств, утвержденный Прави-
тельством РФ.
Третий этап- определение износа зданий и сооружений.
Понятие износа, используемое оценщиками недвижимости, и понятие износа,
используемое бухгалтерами, различны. Термин «износ» в теории оценки пони-
мается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по раз-
ным причинам, а не только вследствие фактора времени. В практике оценки
применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:
• метод срока жизни;