Экономика недвижимости. - 18 стр.

                                                                              18




   назначалась. Оно связано с конструктивными недостатками, проявляется в
   устаревшей архитектуре здания, удобстве планировки, инженерном обеспе-
   чении и т. д., т. е. объект перестает соответствовать современным стандартам.
   Форма функционального устаревания - технологическое устаревание - потеря
   стоимости, вызванная тем, что актив становится менее продуктивным, более
   дорогим в эксплуатации. Экономическое устаревание - потеря стоимости
   объекта, вызванная внешними факторами, например, понижением спроса или
   возрастанием конкуренции.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность меж-
   ду восстановительной стоимостью или стоимостью замещения и совокупным
   износом.
5. Определяется предпринимательская прибыль- сумма, которую инвестор пла-
   нирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и до-
   ходности по сопоставляемым объектам. С учетом мировой практики она со-
   ставляет примерно 15% от стоимости строительства.
6. Рассчитывается полная стоимость объекта путем суммирования остаточной
   стоимости зданий и сооружений, стоимости земельного участка и предпри-
   нимательской прибыли.
Первый этап. Оценка стоимости земельного участка.
Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 "О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России" от
27 октября 1993 года. Сделки с землей регулируются ГК РФ, Положением о
проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других
операций с землей, Положением о порядке ведения государственного земельно-
го кадастра, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года № 480 "О дополни-
тельных мерах по наделению граждан земельными участками", Основными по-
ложениями Государственной программы приватизации государственных и му-
ниципальных предприятий в РФ с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом
Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Указом Президента РФ № 337 от 7
марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю" и др.
       Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. В
основном оценивается рыночная стоимость земельного участка, складываю-
щаяся под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости
необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собствен-
ность признается лишь для участков со следующими условиями использования:
• индивидуальное /жилищное / строительство;
• крестьянское /фермерское/ хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями.
В Указе Президента "О праве собственности граждан и юридических лиц на зе-
мельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" от 14
февраля 1996 г. №198 признается право граждан и юридических лиц, получив-