Экономика недвижимости. - 16 стр.

                                                                           16




  ектом оценки и его аналогами. Но необходимо, чтобы парная продажа была
  выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.
Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе харак-
  теристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается,
  например, поправка на время продажи объекта, отражающая изменение по-
  купательной способности валюты, поправка на износ. На основе данных о
  физическом состоянии зданий рассчитывается поправка на износ:
  Пи=(100 – Ио): (100- Ианал), где
Пи- поправка на износ;
Ио- износ оцениваемого объекта;
Ианал- износ аналога
V=Cанал х Пи.

              Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или не-
достатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рас-
считываются как процентные и определяются по следующей схеме, например:
объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти,
чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога 1, 0 , а цена объекта-
Х. Тогда
                             Х=1,0 + 0, 09 =1,09.
-Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%.Цена продажи аналога должна
уменьшиться для отражения этого различия:
                          1, 0=Х + 9% х Х=1, 09 Х
                              Х=1:1, 09=0, 92.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода
- второй метод сравнительного подхода.
Валовой рентный мультипликатор-отношение продажной цены или к потен-
циальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществля-
ется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости;
2. Определяется отношение продажной цены исходя из недавних рыночных
   сделок к ПВД или ДВД.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умноже-
   ния рыночного рентного дохода на валовой рентный мультипликатор.

                  V=ПВДО х ВРМ =Др х Сан: ПВДанал.
Где V-вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
    ПВДО-рентный доход от оцениваемого объекта;
    ВРМ-валовой рентный мультипликатор;