Экономика недвижимости. - 14 стр.

                                                                            14




   • “Работает”, когда объект находится в стадии строительства или рекон-
      струкции.
    Недостатки метода:
• Вероятность ошибок в прогнозировании:
• Сложность;
• Силен фактор “симпатии” оценщика.

                    Сравнительный / рыночный / подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости включает два метода: сравне-
ния продаж и валового рентного мультипликатора. Метод сравнения продаж
основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объ-
ектов недвижимости за последние 3 - 6 месяцев. Основополагающим принци-
пом этого метода является принцип замещения. Этот метод объективен только
в том случае, если имеется достаточное количество достоверной и сопостави-
мой информации по недавно прошедшим сделкам. Он требует базы данных по
совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок,
продавцах и покупателях.
      Метод сравнения продаж включает несколько этапов:
      1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами- анало-
гами производится по двум компонентам: единицам сравнения и элементам
сравнения. При этом могут применяться различные единицы сравнения, напри-
мер, цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного назначения, жи-
лищного и промышленного строительства; цена за 1 квадратный метр в центрах
городов, для офисов; цена за единицу, приносящую доход: в спортивных ком-
плексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место; в гаражах и на авто-
стоянках - место парковки одного автомобиля и т.д.
      Элементами сравнения для объектов недвижимости могут быть: передан-
ные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи.
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отноше-
ния между продавцом и покупателем, время продажи, местоположение, физи-
ческие характеристики объекта недвижимости - размеры, конструктивные эле-
менты, внешний вид и т.д.
      2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену объекта- аналога при
приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оценивае-
мого объекта. Поправки бывают процентные и денежные - относительные и аб-
солютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или
  его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оце-
  ниваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим об-
  разом: