Экономика недвижимости. - 13 стр.

                                                                         13




эффициент надбавку за возмещение капитала, а также, если прогнозируется по-
ступление равновеликих доходов.
     Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцени-
ваемой. Сопоставимая недвижимость продана за 325000 у.е., а ЧОД составил
30000 у.е. По формуле R=30000: 325000=0, 09, или 9%.

      6. Стоимость недвижимости определяется делением ЧОД на R, т.е. ре-
зультат четвертого этапа делится на результат пятого этапа.
Достоинства метода капитализации доходов /прямой капитализации/:
• простота расчетов;
• небольшое количество предположений;
• отражение состояния рынка.
Метод неприменим, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект
не находится в режиме стабильного функционирования /строительство или ре-
конструкция/ или подвергся серьезным разрушениям /например, пожар/.

                Метод дисконтированных денежных потоков.

      При использования этого метода стоимость объекта недвижимости опре-
деляется по формуле:
                                  N
                                       CFn
                               V= Σ
                                      (1 + i ) n
                                  n=0
Где n-порядковый номер периода получения денежного потока, n=0…..N
     СFn- денежный поток в n-й период;
      i-   ставка дисконта.
Основные этапы использования метода.
1.Составляется прогноз и моделируются денежные потоки на весь период
функционирования объекта /прогнозный период/
2. Определяется реверсионная стоимость объекта - выручка от перепродажи
    объекта недвижимости в конце периода владения;
3. Определяется стоимость объекта;
4. Денежные потоки и реверсионная стоимость дисконтируются в текущую
    стоимость объекта недвижимости / на момент оценки/.

Достоинства метода дисконтированных денежных потоков:
    • Он считается лучшим теоретическим методом;
    • Учитывает динамику рынка;
    • Учитывает структуру доходов и расходов;
    • “Работает”, когда доход и рынок не стабильны;