Экономика недвижимости. - 11 стр.

                                                                         11




ходов, и анализируются текущие ставки и тарифы, существующие на рынке
недвижимости для сопоставимых объектов.

      Метод капитализации доходов.
         Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов:
      1. Оценивается потенциальный валовой доход- доход, который можно
получить от недвижимости при стопроцентном использовании без учета потерь
и расходов/ПВД/. Например, при сдаче недвижимости в аренду это величина
арендной платы, в этом случае ПВД зависит от площади оцениваемого объекта
и величины арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит
от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуника-
ций, срока аренды и т.д.
      2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта
недвижимости и потери при сборе платежей. ПВД за вычетом потерь дает ве-
личину действительного валового дохода /ДВД/.
      3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оценивае-
мой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального
функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операцион-
ными расходами. Они делятся на условно- постоянные, условно - переменные,
или эксплуатационные, и расходы на замещение, или резервы. К условно- по-
стоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуата-
ционной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг /например,
страховые платежи/.К условно- переменным относятся расходы, размер кото-
рых зависит от уровня предоставляемых услуг и степени эксплуатационной за-
груженности объекта. К ним относятся коммунальные расходы, расходы на со-
держание территории, расходы на управление, заработную плату обслуживаю-
щего персонала и т.д. К расходам на замещение относятся расходы на перио-
дическую замену быстроизнашивающихся компонентов - кровли, покрытия по-
ла, сантехники, электроарматуры.
      4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход /ЧОД/ пу-
тем уменьшения ДВД на величину операционных расходов/за исключением
амортизационных отчислений/.
      5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько
методов его определения:
                • метод кумулятивного построения;
                • метод определения коэффициента капитализации с учетом
          возмещения капитальных затрат;
                • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной
          группы;
                • метод прямой капитализации.
В настоящем методическом пособии будут рассмотрены только два метода -
кумулятивного построения и прямой капитализации.