Экономика недвижимости. - 12 стр.

                                                                          12




Метод кумулятивного построения.
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух состав-
ляющих: 1.ставки доходов на инвестиции, или ставки доходов на капитал - ком-
пенсации, которая должна быть назначена инвестору за ценность денег с уче-
том фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными ин-
вестициями, и 2.нормы возврата /возмещения капитала/, под которой понимает-
ся погашение суммы первоначальных платежей /этот элемент коэффициента
капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость
части объекта. Ставка дохода на капитал включает в себя:
• безрисковую ставку дохода;
• премию за риск;
• премию за низкую ликвидность недвижимости;
• премию за инвестиционный менеджмент.

      Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой
добавляются остальные составляющие. Для определения безрисковой ставки
дохода можно пользоваться как среднеевропейскими, так и российскими пока-
зателями по безрисковым операциям. В случае использования среднеевропей-
ских показателей к безрисковой ставке добавляется премия за риск инвестиро-
вания именно в данную страну. Российские показатели берутся исходя из став-
ки на государственные облигации, или, что предпочтительнее, ставок по ва-
лютным депозитам банков высшей категории надежности.
      Премия за низкую ликвидность. Недвижимость относительно низколик-
видна; особенно высокой должна быть эта премия в странах со слабо развитой
ипотекой.
      Премия за инвестиционный менеджмент. Чем сложнее и рискованнее ин-
вестиции, тем более квалифицированного управления они требуют.

                          Метод прямой капитализации.

      В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по форму-
ле:
      V=Y/R , где
      V- стоимость оцениваемого актива;
      Y-ЧОД;
      R- коэффициент капитализации.
      Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значениям ЧОД
сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капи-
тализации. Определенный по формуле коэффициент называется общим. Эта
формула используется в том случае, когда перепродажа осуществляется по це-
не, равной первоначальным инвестициям, и нет необходимости включать в ко-