Экономика недвижимости. - 10 стр.

                                                                          10




возмещения /кол.3/, текущая стоимость единицы /кол.4./,текущая стоимость ан-
нуитета /кол.5/, взнос на амортизацию денежной единицы /кол.6/. [2.4;2.6]

        Теория и практика использования этих функций основаны на следую-
щих положениях:
• Денежный поток-это денежные суммы, возникающие в определенной хро-
   нологической последовательности.
• Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называется аннуите-
   том.
• Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки време-
   ни, называемые периодом.
• Доход, получаемый на инвестированный капитал, присоединяется к основ-
   ному капиталу.
• Временная оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инве-
   стированием.
• Чем выше уровень риска, тем выше должна быть ставка дохода на вложен-
   ный капитал. Ставка дохода на капитал- это процентное соотношение между
   чистым доходом и вложенным капиталом.
      В связи с тем, что сложный процент применяется очень широко, разрабо-
таны и приведены в литературе [2.4;2.6] стандартные таблицы, содержащие
предварительно рассчитанные факторы сложного процента, которые и приме-
няются для корректировки стоимости недвижимости.
      Доходный подход к оценке недвижимости основан на оценке текущей
/сегодняшней/ стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесет
эксплуатация и перепродажа /реверсия/ объекта недвижимости. Капитализация
дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, рав-
ную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
      -сумму будущих доходов;
      -время получения дохода;
      -продолжительность периода получения дохода.
      Доходный подход основан на принципах ожидания и замещения. При оп-
ределении стоимости объекта недвижимости исходят из предположения, что
потенциальный инвестор не заплатит больше, чем текущая стоимость будущих
доходов, а собственник не продаст недвижимость по цене ниже текущей стои-
мости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия сторо-
ны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих
доходов.
      Доходный подход при оценке недвижимости включает два метода: метод
капитализации доходов /прямой капитализации/ и метод дисконтированных де-
нежных потоков. При применении доходного подхода используются финансо-
вые отчеты собственника - упрощенный баланс и отчет о движении денежных
средств, реконструируемый оценщиком для анализа всех статей доходов и рас-